Imagine a seguinte cena. Você é inquilino, ou seja, mora
de aluguel. Em dezembro a imobiliária te procura para te dizer que você terá
que pagar duas vezes o valor do aluguel, porque esse é o 13º da locação.
Muito estranho e aparentemente injusto não é? Afinal, você
somente ocupou o imóvel por um mês em dezembro, então não há motivos para pagar
duas vezes.
Mas isso pode acontecer?
O Superior Tribunal de Justiça disse que no caso dos Shopping
Center sim!
É sério, o STJ considerou valida a cláusula que prevê 13º
na locação, vejamos:
DIREITO CIVIL.
VALIDADE DA CLÁUSULA DE 13º ALUGUEL EM CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM
SHOPPING CENTER.
Não é abusiva a mera previsão contratual que
estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro em contrato de
locação de espaço em shopping center. De início, cabe ressaltar que o contrato de locação
deve ser analisado com base no disposto no art. 54 da Lei de Locações (Lei n.
8.245/1991), que admite a livre pactuação das cláusulas no contrato de locação
de espaço em shopping center firmado entre lojistas e empreendedores,
observadas as disposições da referida lei. O controle judicial das cláusulas
contratuais constantes de contrato de locação de espaço em shopping center deve
ser estabelecido a partir dos princípios reitores do sistema de Direito Empresarial,
partindo-se, naturalmente, do disposto no art. 54 da Lei de Locações. Com
efeito, a locação de espaço em shopping center é uma modalidade de contrato
empresarial, contendo fundamentalmente os seguintes elementos: o consentimento
dos contratantes, a cessão do espaço e o aluguel. O aluguel em si é composto de
uma parte fixa e de uma parte variável. A parcela fixa é estabelecida em um
valor preciso no contrato com possibilidade de reajuste pela variação da
inflação, correspondendo a um aluguel mínimo mensal. A parcela variável
consiste em um percentual sobre o montante de vendas (faturamento do
estabelecimento comercial), variando em torno de 7% a 8% sobre o volume de
vendas. Se o montante em dinheiro do percentual sobre as vendas for inferior ao
valor do aluguel fixo, apenas este deve ser pago; se for superior, paga-se
somente o aluguel percentual. No mês de dezembro, é previsto o pagamento em
dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça
também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano, sendo também
chamado de aluguel dúplice ou 13º aluguel. A cobrança do 13º aluguel é prevista
em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação,
incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas. (...) Essa relativização
resulta, conforme entendimento doutrinário, o reconhecimento de que os
contratos, além do interesse das partes contratantes, devem atender também aos
"fins últimos da ordem econômica". Nesse contexto, visando à promoção
desses fins, admite o Direito brasileiro, expressamente, a revisão contratual,
diante da alteração superveniente das circunstâncias que deram origem ao
negócio jurídico (teoria da imprevisão, teoria da base objetiva etc.). REsp
1.409.849-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em
26/4/2016, DJe 5/5/2016.
Então, se você pensa em alugar um espaço em algum
shopping, prepare seu bolso para o 13º!
Abraços.
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