De início podemos afirmar que a usucapião (e não usucampeão, apesar de que quem se beneficia é verdadeiro vencedor, pois ganha um imóvel, mas isso é outra história) é forma de aquisição originária de propriedade.
A aquisição é originária pois não vem da vontade de outra
pessoa, pois aqui há aquisição derivada, mas sim da lei.
Importante observar que a usucapião é a aquisição da
propriedade pelo transcurso do tempo da posse, uma exceção à proteção ao
direito à propriedade, privilegiando a sua função social, por isso chamada de
prescrição aquisitiva.
A usucapião de bens imóveis tem diversas modalidades, cada
uma com prazos e requisitos específicos, que são as seguintes:
1)
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: é a aquisição da
propriedade pelo decurso do tempo pura e simplesmente, exige a posse ad usucapionem, ou seja, que o posseiro
utilize da propriedade como se dono dela fosse, e exige a posse pelo prazo de 15 anos ininterruptos. Está prevista no art.
11.238 do Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem
interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
2)
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA POSSE-TRABALHO: nesta
modalidade o prazo da posse pé diminuído em função de ter o possuidor dado
destinação que atende à função social do imóvel. Exige a posse ad usucapionem, posse ininterrupta pelo prazo de dez anos, ter o possuidor
constituído sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter
produtivo no local. É prevista no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil:
Parágrafo único. O prazo
estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
serviços de caráter produtivo.
OBS.:
veja que estas duas modalidades de usucapião são extraordinárias por não
exigirem do possuidor nem justo título nem boa-fé.
3)
USUCAPIÃO ORDINÁRIA: exige a posse ad usucapionem, posse pelo prazo de 10 anos ininterruptos, justo título, boa-fé. Está
prevista no art. 1.242 do Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a
propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo
título e boa-fé, o possuir por dez anos.
4)
USUCAPIÃO ORDINÁRIA POSSE-TRABALHO: esta
modalidade não tem a finalidade de aquisição da propriedade, mas sim de reparar
defeitos originários na aquisição derivada da propriedade, ex. compra e venda. Tem
como requisitos a posse ad usucapionem,
posse pelo prazo de 5 anos
contínuos, aquisição do imóvel usucapiendo com base em registro posteriormente cancelado,
que o possuidor tenha estabelecido moradia habitual no imóvel ou nele realizado
investimentos de interesse social e econômico. É prevista no Código Civil art.
1.242, parágrafo único:
Parágrafo único. Será de cinco anos
o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente,
com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
5)
USUCAPIÃO ORDINÁRIA FAMILIAR: está é a
modalidade mais legal ;), ocorre quando existe abandono do lar de um dos cônjuges. Necessita de posse
ad usucapionem, posse mansa e pacífica pelo prazo ininterrupto de 2 anos, posse de
imóvel urbano de até 250m2, utilizar o imóvel para morar com sua
família, propriedade dividida com ex-cônjuge ou companheiro, não ser
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Está prevista no art. 1.240 – A do
Código Civil:
Art. 1.240-A. Aquele que
exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros
quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural. (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011)
OBS.: neste caso vai ser adquirida a metade da propriedade que
pertencia ao ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.
6)
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL: é a prescrição que
ocorre quando o proprietário de imóvel rural não atende a função social da
propriedade, como por exemplo as terras improdutivas, sendo que o posseiro
atende tal função, tornando as terras produtivas.
Tem como requisitos a posse ad usucapionem, posse
ininterrupta por 5 anos, área de zona rural com no máximo 50 hectares; tornar
a propriedade rural produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família,
passar o possuidor a morar no imóvel ou a sua família, não ser o possuidor
proprietário de imóvel rural ou urbano.
Está prevista no art. 1.239 do Código
Civil:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo
proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos
ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela
sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
7)
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA: é uma sanção
à especulação imobiliária que não atende à função social da propriedade, e
obviamente um benefício aos sem teto.
Exige a posse ad usucapionem, posse
contínua pelo prazo de cinco anos, área maior que 250m2, seja
utilizada como moradia dos posseiros, sejam os possuidores pessoas de baixa
renda, nem tenham outra propriedade rural ou urbana, seja impossível
identificar o terreno que cada possuidor ocupa destacadamente, exemplo as
favelas.
Está prevista no art. 10 e seguintes do
Estatuto das Cidades:
Art. 10. As áreas
urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por
população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
8)
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA INDIVIDUAL: exige a
posse ad usucapionem, posse ininterrupta pelo prazo de cinco anos,
área urbana de até 250m2, utilização da área para morada do
possuidor ou de sua família, não ser o possuidor proprietário de outro imóvel
rural ou urbano e nem ter se valido deste benefício anteriormente. Está previsto
no art. 1.240 do Código Civil:
Art. 1.240. Aquele que possuir,
como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
SÚMULAS
STF
SÚMULA 237
O USUCAPIÃO PODE SER ARGÜÍDO EM DEFESA.
O USUCAPIÃO PODE SER ARGÜÍDO EM DEFESA.
SÚMULA 263
O POSSUIDOR DEVE SER CITADO PESSOALMENTE PARA A AÇÃO DE USUCAPIÃO.
O POSSUIDOR DEVE SER CITADO PESSOALMENTE PARA A AÇÃO DE USUCAPIÃO.
SÚMULA 340
DESDE A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL, OS BENS DOMINICAIS, COMO OS DEMAIS BENS PÚBLICOS, NÃO PODEM SER ADQUIRIDOS POR USUCAPIÃO.
DESDE A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL, OS BENS DOMINICAIS, COMO OS DEMAIS BENS PÚBLICOS, NÃO PODEM SER ADQUIRIDOS POR USUCAPIÃO.
SÚMULA 391
O CONFINANTE CERTO DEVE SER CITADO, PESSOALMENTE, PARA A AÇÃO DE USUCAPIÃO.
O CONFINANTE CERTO DEVE SER CITADO, PESSOALMENTE, PARA A AÇÃO DE USUCAPIÃO.
STJ
SÚMULA: 11
A PRESENÇA DA UNIÃO OU DE QUALQUER DE
SEUS ENTES, NA AÇÃO DE
USUCAPIÃO ESPECIAL, NÃO AFASTA A
COMPETENCIA DO FORO DA SITUAÇÃO
DO IMOVEL.
SÚMULA: 193
O DIREITO DE USO DE LINHA TELEFONICA PODE SER ADQUIRIDO POR
USUCAPIÃO. (o triste é que atualmente a gente quer é cancelar as linhas telefônicas...)
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